다음달부터 도시개발 사업 때 수익성이 떨어지는 문화재·도시경관 보호구역과 수익사업 구역을 묶어 개발하면 용적률 완화 등 인센티브를 받을 수 있다. 주민을 임대주택에 이주시키고 개발사업을 순차적으로 진행하는 순환개발 땐 집주인보다 세입자에게 임대주택 우선 입주권이 주어진다.

국토해양부는 이 같은 내용의 ‘도시개발법 시행령 개정안’이 20일 국무회의를 통과함에 따라 다음달 1일 시행한다고 20일 밝혔다. 개정안은 지난 1월 바뀐 도시개발법의 세부 기준으로, 시행 이후 도시개발구역으로 지정되는 곳부터 적용된다.

○결합개발·입체환지 등 기준 마련

개정안은 도시개발구역과 함께 묶어 개발하는 결합개발 대상지로 문화재 도시경관 등 관리·보호구역, 군부대 이전 지역, 지역 현안사업 추진지역 등을 확정했다.

이에 따라 서울 종로 및 몽촌토성, 경주시 일대처럼 주변이 문화재 보호구역으로 묶여 사업성이 떨어지는 곳은 관광·레저시설 사업 등과 연계한 개발이 가능해진다.

국토부 관계자는 “시행 초기에는 LH(한국토지주택공사) 등 공공부문에서 문화재 같은 비수익 지역을 묶어 개발하도록 유도할 수 있을 것”이라며 “용적률 완화 등 인센티브가 주어져 민간에서도 관심을 가질 것”이라고 예상했다.

입주민을 이주시킨 뒤 단계적으로 개발하는 순환개발 때 임대주택 공급 근거도 마련했다. 사업시행자는 사업방식, 지역 임대주택 물량 등을 고려해 임대주택 건설계획을 수립해야 하며 임대주택 입주자격은 세입자(1순위) 소유자(2순위) 등 거주자 위주로 부여된다.

토지와 건물을 복합적으로 개발할 수 있도록 일부 토지를 부지 미조성 상태로 매각하는 원형지 공급 절차도 신설했다. 원형지는 수의계약을 원칙으로 하되 학교·공장부지는 경쟁입찰을 통해 매각한다. 공급가격은 개발계획이 반영된 원형지 감정평가 가격과 기반시설 공사비를 합쳐 산정토록 했다.

땅주인 등에게 건물로 보상하는 입체환지의 세부기준과 절차도 마련했다. 사업시행자는 입체환지를 신청받기 위해 토지소유자에게 환지계획 기준, 토지 상세 평가내역, 입체환지 신청 기간과 절차 등을 통지해야 한다. 입체환지로 공급하고 남은 건축물은 일반 매각을 원칙으로 하며 구역 내 현금으로 청산받은 사람, 세입자 등에게 먼저 공급할 수 있게 했다.

○용적률 완화 등 인센티브 제공

결합개발 때 임대주택을 짓는 등 공익에 부합하는 요건을 갖추면 인센티브를 제공하는 근거가 마련됐다. 인센티브 조항을 활용하면 사업성을 강화할 수 있다는 것이 국토부 설명이다.

인센티브 대상은 결합개발 대상지 면적이 전체 사업지역의 30%를 웃도는 지역이다. 다만 해당 지방자치단체의 도시계획위원회 심의를 거치면 이 비율을 따로 정할 수 있다. 이와 함께 △임대주택을 규정의 150% 이상(최소 300가구) 공급 △구역의 5% 이상(최소 1만㎡)을 이주 단지로 개발 △보금자리주택을 공동주택의 30% 이상(최소 300가구) 공급 등도 인센티브 대상이다.

인센티브 대상으로 지정되면 법정 최고 건폐율을 적용할 수 있고 용적률도 최대 10% 확대한다. 건축심의 일부를 생략할 수 있고 대지 조경기준, 건축물 높이 규정, 도시공원 확보기준, 주차장 설치기준 등도 완화해준다.

◆ 결합개발

도시개발 사업을 효율적으로 추진하기 위해 분리된 지역을 묶어 개발하는 방식. 사업성이 떨어지는 낙후지역과 수익사업 지역을 공동 개발해 도시 균형발전을 유도하기 위한 것이다.

◆ 입체환진

토지뿐 아니라 아파트 등 건축물로도 토지 소유주에게 보상(권리이전)할 수 있는 방식. 원주민이 사업 후에도 재정착할 수 있다.

◆ 순환개발

사업구역 내 이주자 임시 거주지를 마련해 주민을 이주시킨 후 사업을 순차적으로 추진하는 방식. 전세난 해소 효과를 얻을 수 있다.

김진수 기자 true@hankyung.com